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专家称房地产是奇迹 正在构筑历史大顶 房价慢跌是最好的结局

2020-01-14 07:43:23  

中国住房和房地产发展是一个经济和社会的奇迹。

房地产市场化发展二十年中,所收获的掌声与肯定不计其数。在前些年作为经济发展的三架马车之首,经济发展的支柱, 经济发展的引擎。房地产带动相关产业的增长,也促进了国民收入的增长。百姓生活品质的提升更是显而易见。城市居民人均居住面积由2000年的10.3平方米提升至现在的40平米,增长近4倍。房屋的居住品质不可同日而语。

上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳表示。改革开放40年来,中国住房和房地产发展是一个经济和社会的奇迹。

房地产这个奇迹正随着经济发展的转型升级发生明显的变化。

伴随着房地产创造奇迹的同时,房价的快速上涨也让没有及时买房的居民压力倍增。

当前对房地产的总体方针是房住不炒,不靠房地产刺激经济。房地产对经济的贡献也已发生明显的变化。国社科院(财经院)发布的《中国城市竞争力报告No.17:住房,关系国与家》认为,房地产与经济增长的影响存在倒U关系。当房价收入比超过9:1后,房地产对经济增长将得不偿失。去年一至三季度对经济的贡献为负1.18个百分点。

央行最新发布的《中国区域金融运行报告(2019)》指出,居民杠杆每增加一个百分点,消费指数就下降0.3个百分点。由此可见,高房价已经影响了消费。

从社科院和央行的报告可以看出,当前的房地产发展已产生了两方面的影响,一是负向拉动经济,二是阻碍了消费,这个奇迹的高光时刻正在成为历史。

我国新房市场规模正在构筑历史大顶

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,“我国新房市场规模正在构筑历史大顶,房价增长率与行业利润率换档降速”。据国家统计局数据,2015年,全国商品房销售额达8.7万亿元。2018年,全国商品房销售额、销售面积分别创下14.99万亿元,2019的数据虽然还没有公布,但是,大概率从销售面积与销售金额上超过2018年,创出新的高度。不过,在面积与金额增长的同时,我们也发现,增速正在快速降低。2016~2018年,全国商品房销售面积增速是22.5%、7.7%、1.3%,销售额增幅是34.8%、13.7%、12.2%。2019年楼市数据预估略有增幅。从数据变化来看,房价增幅远高于面积增幅。根据量在价先的原则,当成交面积下降后,随后就是房价的下跌期。

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人口红利减少,房地产大周期,转变已经来临。

国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长、著名经济学家 李佐军给房地产企业提出的15大建议中,对楼市的发展分晰得非常透彻。其中第三条建议为:”迎接新挑战。比如房地产大周期变化、中央对房地产定位变化、房地产调控政策的长期性、人口红利减少,并将持续减少等“。

经济学家任泽平认为:国力=人口数量*人口质量*其他。2013-2028年20-35岁主力育龄妇女下降31%,带动2017-2028年出生人口下降38%、降至1100万以下。

从去年流出未经官方证实的出生人口数据显示,2019年出生人口预计约1100万,出现了断崖式下跌。原本计划2028年出生人口降到1100万以下,结果提前了9年。可见人口经红利消失之快。

人口数量是决定房价的基础。人少了,房价自然会进入下跌通道。

当前,由于近二十年的房价上涨预期在居民脑中形成的固有印象,不是短期可以解决的。思想观念的转变需要时间和房价下跌的教训。在楼市调控之下,除少数城市外,商品房的成交会缓慢下跌,房价也会缓慢下跌。

房价慢跌或稳中有跌可能是最好的结局。


    

发布者:熊大
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